KİRA TESPİT DAVASI, İHTAR VE DAVA SÜREÇLERİ İLE ARTIŞIN UYGULANMA TARİHLERİ

Türk Borçlar Kanunu’nun 344, 345 ve 346. maddeleri kira sözleşmelerinde kira bedelinin tespiti, artış oranlarının belirlenmesi ve bu süreçte dikkat edilmesi gereken prosedürleri ayrıntılı olarak düzenlemektedir. Kiraya verenler ile kiracılar arasındaki kira bedeli ve artış oranlarına ilişkin anlaşmazlıklar, mahkemeye taşınarak kira tespit davalarıyla çözümlenebilir. Ancak kira tespit davası açmadan önce belirli hukuki süreler ve prosedürlerin takip edilmesi zorunludur.

Kira Tespit Davasının Zamanlaması

Kira tespit davası açılabilmesi için kira sözleşmesinin yapılmasının üzerinden en az 5 yıl geçmesi gerekmektedir. Bu süre, kira döneminden değil kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten itibaren hesaplanır. Örneğin, 01.01.2018 tarihinde yapılan bir kira sözleşmesinde kira tespiti davası açılabilecek en erken tarih 01.01.2023 olacaktır.

Mahkemeye taşınan bu tür davalarda, kira bedelinin artışı, ekonomik koşullar ve sözleşmenin yenilenmesi göz önüne alınarak belirlenir. Ancak mahkeme, bu artışın hangi tarihten itibaren uygulanacağına ilişkin karar verirken, davanın açıldığı tarih ya da sözleşmede belirlenen diğer unsurları dikkate alır.

Artış Şartı ve Bildirim Yükümlülüğü

Kira bedelinin artışı ile ilgili olarak sözleşmede bir hüküm bulunmuyorsa, kiraya veren yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce yazılı bir bildirimde bulunmalıdır. Bu bildirim, yeni kira bedelinin artışına ilişkin talepleri içerir. Bu sürenin sonunda kira bedelinin artışını belirlemek üzere açılacak olan kira tespit davasında, mahkeme, kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olmak üzere tespit yapabilir.

Örnek:01.01.2018 tarihli kira sözleşmesinde, 01.01.2023 itibarıyla 5 yıllık süre dolmuş olur. Bu durumda, 01.12.2022 tarihine kadar kiraya verenin yazılı bildirimde bulunması gerekir. Bildirim yapılmaması halinde, kiraya veren yeni dönem için kira tespit davası açabilir ancak tespit kararı, mahkemece geçerli sayılacak en erken tarih itibariyle uygulanmaya başlayacaktır.

Sözleşmede Artış Şartının Bulunması

Eğer kira sözleşmesinde kira bedelinin artışına ilişkin bir hüküm varsa, bu artış oranları kira döneminin başından itibaren geçerli olacaktır. Mahkemece yapılacak kira tespiti ise, bu oranların ekonomik koşullara ve hakkaniyete uygun olup olmadığını değerlendirmek üzere açılabilir. Yani artış oranının mevcut kira sözleşmesinde yer alması, kira tespit davasının açılamayacağı anlamına gelmez, ancak mahkemenin bu artışın hakkaniyete uygunluğunu değerlendirmesi gerekebilir.

İhtarname ve Kira Artışı

Kira bedelinin artırılmasına ilişkin ihtarname gönderilmesi, kira tespit davasının açılması için önemli bir adım teşkil eder. İhtarname gönderilmediği takdirde, kiraya verenin talebiyle mahkeme kira artış oranını belirse bile, bu oran kiracıya 30 günlük süre verilmeden uygulanamaz. Yani ihtarname çekilmesi, kira artışının uygulanabilirliği açısından büyük önem taşır.

Kira Tespit Davalarında Hukuki Dayanak

Kira tespit davaları, genellikle kira artış oranlarında anlaşmazlıkların yaşanması durumunda açılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitiminde ya da ekonomik koşulların değiştiğini öne sürerek yeni bir kira tespiti talep edebilir. Ancak bu taleplerin, TBK'nın 344 ve 345. maddelerinde yer alan yasal dayanaklara uygun olarak yapılması şarttır. Mahkemeler, kira tespiti davalarında ekonomik dengeleri ve tarafların sözleşme koşullarını dikkate alarak adil bir karar vermeye çalışırlar.

Mahkeme Kararının Uygulama Tarihi

Kira tespit davasında mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedeli, genellikle davanın açıldığı tarihten itibaren geçerli olur. Ancak bu tarihten önce kiraya verenin yazılı bir bildirimde bulunup bulunmadığı, kira bedelinin hangi dönemden itibaren uygulanacağı konusunda belirleyici olur. Eğer mahkeme kira bedelinin artışını onaylarsa, bu artış dava açma tarihinden itibaren geriye dönük olarak da uygulanabilir.

Sonuç

Kira tespit davası, kira bedelinin güncel ekonomik koşullara uygun hale getirilmesi ve taraflar arasında yaşanan anlaşmazlıkların çözüme kavuşturulması için önemli bir hukuki mekanizmadır. Ancak bu davaların açılabilmesi için belirli sürelerin geçmesi, yazılı bildirimlerin yapılması ve kira sözleşmesinde yer alan hükümlerin dikkate alınması gerekmektedir. Kiraya verenler, kira tespit davası açmadan önce ihtarname sürecini tamamlamalı ve kira artışına ilişkin taleplerini yazılı olarak kiracıya bildirmelidir. Mahkemeler, kira artış oranlarını belirlerken hakkaniyete uygun ve ekonomik dengeleri gözeten kararlar vermeye özen gösterirler.