KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA 10 YILLIK KİRA UZAMA SÜRESİNİN DOLMASI SEBEBİYLE TAHLİYE VE İHTAR SÜRELERİ

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin, kiracıyı tahliye edebilmesi için belirli yasal prosedürleri takip etmesi gerekmektedir. Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 347. maddesinin 10. fıkrası, 10 yıllık kira uzama süresinin dolması sebebiyle tahliye konusunda önemli hükümler içermektedir. Bu hükümlere göre, kiraya veren, 10 yıllık uzama süresinin dolması sonrasında kiracıya ihtar çekmek ve sonrasında dava açmak suretiyle kiracıyı tahliye edebilir. Ancak, bu süreçte dikkat edilmesi gereken kritik süreler ve yasal zorunluluklar bulunmaktadır.

10 Yıllık Kira Uzama Süresinin Dolması

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira sözleşmesinin bitiminde kiracı, sözleşmeyi sonlandırmadıkça kira sözleşmesi aynı şartlarda bir yıl uzamaktadır. Ancak bu uzama, TBK 347 uyarınca 10 yıl ile sınırlıdır. 10 yıllık uzama süresi dolduğunda, kiraya veren, belirli şartlar altında kiracıyı tahliye edebilir. Bu süre, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren hesaplanır ve kiracının bu sürenin sonunda tahliye edilmesi için belirli bir süreç izlenmelidir.

İhtarname Çekilmesi ve Süreler

Kiraya veren, 10 yıllık uzama süresinin sonunda kiracıyı tahliye etmek istiyorsa, bu sürenin bitiminden önce ihtarname çekmek zorundadır. İhtarname, kira dönemi sonundan en az 3 ay önce kiracıya tebliğ edilmelidir. Aksi halde, kiraya veren tahliye talebinde bulunamaz ve kira sözleşmesi uzamış sayılır.

Örneğin, 01.01.2023 tarihinde başlayan bir kira sözleşmesinin bitiş tarihi 01.01.2024 olacaktır. Bu sözleşme, bir yıl uzayarak 01.01.2024 tarihinde sona erecektir. Eğer 10 yıllık uzama süresi devreye girmişse, 01.01.2034 tarihinde bu uzama süresi sona erer. Kiraya veren, bu tarihten en geç 01.10.2034 tarihine kadar ihtarname çekmelidir. İhtarname çekilmemesi durumunda, tahliye talebi hukuken geçersiz olacaktır.

Dava Açma Süresi

İhtarname çekildikten sonra, kiraya verenin tahliye davası açması için 1 aylık bir süresi bulunmaktadır. Bu süre, ihtarnamenin tebliğinden itibaren başlar. Eğer kiraya veren bu süre zarfında dava açmazsa, kiracıyı tahliye etme hakkını kaybeder. Tahliye davası açılmadığı takdirde, kira sözleşmesi aynı koşullarda devam eder ve kiraya verenin tahliye talebi hukuki olarak geçersiz hale gelir.

Yargıtay Kararları ve Hukuki Yorumlar

Yargıtay, kira sözleşmelerinin sona ermesi ve uzama süreleriyle ilgili çeşitli kararlar vermiştir. Bu kararlar, özellikle 10 yıllık uzama süresinin sona ermesi durumunda kiracının tahliyesi için izlenecek prosedürleri detaylandırmıştır. Yargıtay'ın 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/17034 K. numaralı kararı, belirli süreli kira sözleşmelerinin süresinin dolması ve uzama süresi sonrasında yapılması gereken işlemler hakkında önemli içtihatlar sunmaktadır. Bu karara göre, belirli süreli kira sözleşmeleri, 10 yıl uzama süresi ve ek bir yıllık sürenin bitimiyle sona ermektedir ve kiraya verenin bu süreçte yapması gerekenler ayrıntılı şekilde açıklanmıştır.

İhtarname Çekmenin Zorunluluğu

Kira sözleşmesinin sona ermesiyle ilgili önemli hususlardan biri de ihtarname çekme zorunluluğudur. Kiraya veren, kiracıyı tahliye etmek istiyorsa, bu ihtarı yasal süreler içinde çekmelidir. Aksi takdirde, kiracının tahliyesi mümkün olmayacaktır. İhtarname çekmek, kiraya verenin kiracıyı tahliye edebilmesi için hukuken zorunlu bir işlemdir.

Sonuç

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenlerin kiracıyı tahliye edebilmesi için TBK 347. maddesindeki hükümleri dikkatle takip etmeleri gerekmektedir. 10 yıllık uzama süresi sona erdiğinde, ihtarname çekilmesi ve sonrasında dava açılması zorunludur. Bu süreçte yasal sürelerin kaçırılmaması, kiraya verenin hak kaybına uğramaması açısından büyük önem taşır. Kiraya verenler, kira sözleşmesinin sona ermesi sürecinde bu hükümleri dikkate alarak hareket etmeli ve gerekli hukuki işlemleri zamanında yapmalıdır. Bu durum, kiraya verenin haklarını koruması ve kiracının tahliyesini sağlama açısından kritik bir rol oynar.