KONUT VE ÇATILI İŞYERLERİ KİRALARINDA KİRAYA VEREN İÇİN TAHLİYE VE DAVA SÜREÇLERİ

Konut ve çatılı işyerleri kiralarında, kiraya verenin kiracıyı tahliye edebilmesi için çeşitli nedenler ve hukuki yollar mevcuttur. Bu süreçlerin hukuka uygun şekilde işletilebilmesi için, belirli süreler dahilinde belirli adımların atılması gerekmektedir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) bu konuya ilişkin önemli düzenlemeler içermektedir. Kiraya verenin, kiracıyı tahliye edebilmesi için dikkat etmesi gereken süreler ve prosedürler, ihtarname çekilmesi, gereksinim, yeniden inşa, imar ve temerrüt gibi farklı durumlara göre değişiklik göstermektedir. Aşağıda TBK’nın ilgili maddeleri çerçevesinde bu süreçler ayrıntılı olarak ele alınmıştır.

TBK Md. 347/10: Yıllık Kira Uzama Süresinin Dolması Sebebi ile Tahliye

TBK'nın 347. maddesi, kira uzama süresinin dolması halinde kiraya verenin kiracıyı tahliye etme hakkını düzenlemektedir. Kira sözleşmesi, belirli bir süre için yapılmış olabilir ve bu sürenin sonunda kira ilişkisi sona erer. Ancak, 10 yıllık uzama süresinin dolmasından sonra, kiraya veren, kira sözleşmesini sona erdirip tahliye talep edebilir.

Tahliye Süreci:

- Kiraya veren, kira döneminin sonundan itibaren 10 yıllık uzama süresini takip eden kira dönemi sonunda, kira sözleşmesini sona erdirebilir.

- İhtarname, bu sürenin bitiminden 3 ay önce kiracıya tebliğ edilmelidir. Örneğin, 01.01.2023 tarihinde başlayan bir kira sözleşmesinin sona erme tarihi 01.01.2024’tür. 10 yıllık uzama süresi ise 01.01.2034 tarihinde sona erecektir. Kiraya veren en geç 01.10.2034 tarihinde ihtarnameyi çekmelidir.

-İhtarname çekilmezse kiraya verenin tahliye davası açma hakkı kaybolacaktır.

TBK Md. 350: Gereksinim, Yeniden İnşa ve İmar Sebebi ile Tahliye

Kiraya veren, kendisinin, eşinin, alt soyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı nedeniyle ya da kiralanan taşınmazın yeniden inşası veya onarımı amacıyla tahliye talep edebilir. Bu durumlar TBK'nın 350. maddesinde düzenlenmiştir.

Tahliye Süreci:

- Kiraya veren, kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açmak zorundadır.

- İhtarname Zorunluluğu: TBK md. 350’ye dayanarak açılacak davalarda ihtarname çekilmesi zorunlu değildir.

- Kiraya veren, ihtiyacını veya inşaat/onarım gereksinimini kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde dava açarak ileri sürebilir. Ancak TBK'nın 353. maddesine göre dava süresi uzayabilir.

TBK Md. 351: Yeni Malik Gereksinimi Sebebi ile Tahliye

Kiralanan taşınmazın yeni bir malike geçmesi durumunda, yeni malik, kiralanan taşınmaza kendisi veya eşi, alt soyu ya da bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gereksinim duyduğunu gerekçe göstererek tahliye davası açabilir. Bu durum, TBK’nın 351. maddesi ile düzenlenmiştir.

Tahliye Süreci:

- Yeni malik, taşınmazı edindikten sonra 1 ay içinde ihtarname çekmelidir.

- Taşınmazın yeni malik tarafından iktisap edildiği tarihten itibaren en erken 6 ay sonra tahliye davası açılabilir.

- Örneğin: 01.01.2023 tarihinde kira sözleşmesi yapılmış ve 01.03.2023 tarihinde taşınmaz yeni malik tarafından satın alınmışsa, yeni malik 6 ay sonra, yani 01.09.2023 tarihinde tahliye davası açabilir.

TBK Md. 352: Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Tahliye

Kiracı, sözleşme yükümlülüklerine aykırı davrandığında, kiraya veren tahliye talebinde bulunabilir. TBK'nın 352. maddesi kiracının tahliye edilebileceği durumları düzenlemektedir.

Tahliye Sebepleri:

- Tahliye Taahhüdü: Kiracı, belirli bir tarihte kiralananı tahliye edeceğini yazılı olarak taahhüt etmişse ve bu tarihte taşınmazı boşaltmamışsa, kiraya veren tahliye talebinde bulunabilir. Kiraya veren, tahliye taahhüdüne dayanarak kiracıyı 1 ay içinde icra veya dava yoluyla tahliye ettirebilir.

- Kiracının Temerrüdü: Kiracı, kira bedelini ödememişse ve bu durum için kiraya veren tarafından iki haklı ihtar yapılmışsa, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilir.

- Örneğin: 01.01.2023 tarihli bir kira sözleşmesinde, kiracı kira bedelini iki kez ödememişse ve kiraya veren iki kez ihtarname göndermişse, kira sözleşmesinin sona erdiği 01.01.2024 tarihinden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilir.

Özet ve Sonuç

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin tahliye talep edebilmesi için belirli hukuki süreçler ve süreler öngörülmüştür. TBK’nın ilgili maddeleri uyarınca kiraya verenin ihtarname çekmesi gereken durumlar, ihtarname çekilmeden tahliye davası açılabilecek durumlar ve yeni malik gibi özel durumlar düzenlenmiştir.

Kiraya veren, tahliye talebinde bulunurken belirtilen süreleri kaçırmamalı ve hukuki prosedürlere tam anlamıyla uymalıdır. Aksi takdirde tahliye talebi reddedilebilir. Özellikle ihtarname gönderilmesi gereken durumlarda bu işlemin eksiksiz yerine getirilmesi büyük önem taşır.